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预估未来房价走势,买房还是租房是大问题

发布时间:2015-12-09 09:20来源: 未知
渐渐的房地产这个市场变成了以90后刚需为主,而90后的生活思维并不会局限在购房上,甚至有部分人怀里揣着钱也未必会选择去买房,那么在这个年头,到底是买房划算,还是租房性价

  渐渐的房地产这个市场变成了以90后刚需为主,而90后的生活思维并不会局限在购房上,甚至有部分人怀里揣着钱也未必会选择去买房,那么在这个年头,到底是买房划算,还是租房性价比更高呢?

  

  假设房屋总价为50万(这样的房子按国内住宅3%的普遍回报率算,月租1300元),而昆山毕竟只是个县级市,房价较平稳,暴涨暴跌的可能性相对大城市来说较小。那么,在昆山买房和不买房10年后财富差别有多大?

  One、买房

  买这套房子的话:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己!

  那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万

  Two:租房

  租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。以房租每年增长6%计算,10年房租为:

  第1年房租:15000元

  第2年房租:15900元

  第3年房租:16854元

  ....

  第10年房租:25342元

  10年房租总计:15000 15900 16854 ...... 25342=197709≈20万

  首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算,20*1.05^10 ≈32.6万

  省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约为1963*12*1.05^10 1963*12*1.05^9 1963*12*1.05^8 1963*12*1.05^7 1963*12*1.05^6 1963*12*1.05^5 1963*12*1.05^4 1963*12*1.05^3 1963*12*1.05^2 1963*12*1.05^1 ≈31万

  省下的一次性还贷的钱为20万。

  未来楼市三种变量决定,到底是买房还是租房划算?

  假设1:未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈89.5万。

  那么买房的人财富为89.5万。

  租房的人财富为32.6万首付存款 31万月供存款 20万一次性还款的钱-20万房租=63万

  假设2:未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万,那买房人财富是租房人的3倍有余。

  假设3:未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。

  单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍,那么下一个10年呢?

  可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。你又觉得如何呢?

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